【编者：此文作于2018年4月21日，曾在网络公开发布，标题为《业主宝典：如何应用罗伯特议事规则维护自己居住的权利》，几年过去，《民法典》实施，个别提法略作修改】

  2007年，《物权法》、《物业管理条例》实施，物业管理、业主自治进入我们正常的生活，但却给人以混乱、粗鲁、不体面的感觉。同时，私权确立，协商开会成为生活的一部分，罗伯特议事规则（以下简称罗规）逐渐进入人们视野。但罗规能否解决业主自治中的问题，有人存疑。没有在共同场合下协商议事，这样召开的业主大会似乎并不适用罗规。其实不然，不仅业主大会用得上，小区业委会例会、沟通会、协调会等等都可直接适用。线点分享，希望读者喜欢：

  1.小区乱象之一：忽视《物业服务合同》，采、供地位人为不平等，无视《管理规约》，不接受物业秩序管理，遇事无协商，小区治理陷入泥潭。此时正是罗规介入的契机。

  物业服务，受《民法典》第3编、第24章《物业服务合同》的规范、约束和保护，物业公司与业主的地位按说是平等的。实际上，“买方是爷，是上帝”、“物业是保姆，业主是主人”等观点并不鲜见，部分业主主观地将两者地位变得不平等。沟通会不是协商会，而是工作安排会。物业公司得不到尊重，员工被歧视；部分业主不遵守《管理规约》，对维持小区秩序的履职行为不接受；业主纵容违规。《小区管理规约》、《物业服务合同》跟没有一样，小区缺乏协商基础和协商环境，治理陷入泥潭。改变这样的一种情况，要比较长时间的自我调整和磨合，若有罗规帮助，时间将快速缩短，因为“地位平等、权利平等”正是罗规规则的前提，在它的很多细节上体现了这一点。

  比如：不能说“少数服从多数，议题通过”，要说“赞成方获胜，动议通过”或者“反对方获胜，动议被否决”（“服从”二字不能体现人格上的平等）。另外，“机会均等原则”要求正反双方交替发言，任何成员都有权发表，也有权听到反对意见，“充分辩论原则”要求辩论不充分不表决，等等。

  答案是有用。这类事情，诉诸公安机关（或法庭）是一条路，但未必能取得想要的结果。不要忘了，业主背后是业主大会，不要感到势单力薄，根据罗规纪律惩戒规则，组织内部的调查与取证没有司法机关要求那么高，通常只需要多方陈述，就可判断对错。若其他业主要求举证，有证据更好更有利（力），没有也无妨，业主只需据实陈述，让其他业主知道就可以。“打动别人站到自己一边是自己的责任”正是罗规的理念：给业主大会的每个成员讲自己的故事，是业主的权利，也是责任。

  在陈述或转述某个观点和看法时，总有业主问“谁说的？”，或指名道姓地说某某这样讲的。

  罗规规定，发言“不能提及成员名字”。因我们关注的是“事”，与“人”没关系。提及名字，容易点燃情绪，听者也会将注意力从事情转移到人。必须提及也只能提及身份，比如“财务官”“人事官”，或者“上一位成员”“刚才有位成员”“某某业主”等等。

  通过罗规演练，业主在辩论时只能提“业主”、“刚才有位业主”等等，提名字就裁定“违规”，反复演练，逐渐养成发言和思维专注于问题而不是人的习惯，来提升小区治理效率（果）。

  小区内常有抱怨，说明有问题。但很少听到可操作的建议，不会提“动议”，是小区治理的又一个瓶颈。

  罗规演练的中心内容是“动议”，包括动议的提出、修改、搁置等等。什么是动议？动议就是可操作的建议，包括时间、地点、人物、资源、行动和结果六要素。

  通过罗规演练，了解“动议”六个要素之后，能提、会提动议了，抱怨自然就少了。

  小区里，为了说服他人，常常由心平气和的讨论逐渐闹到脸红脖子粗，进而发展到彼此指责，互相人身攻击。

  罗规有一个理念，别妄图说服别人，你唯一能够做的就是表达出来，让更多的人站到自己一边。争取更多的人站到“自己一边”是“自己”的责任。

  通过罗规演练，使该理念成为业主性格一部分，业主间必能理性看待、正确地处理不同观点，利用表决分胜负，不与一人争高低，对小区，甚至对家庭都很好。

  业主讨论路面停车，可以延申到保安的频繁更换，到保安的待遇，到物业企业评价，到开发商的楼盘，到政府的财政收入，或跑题到社会老龄化、计划生育等等，结果“路面停车”的讨论被冷落，想讨论的插不上嘴。类似“跑题”屡见不鲜。跑题，是乱象的另一根源。

  人的思维是发散的，讨论时跑题很自然，也很正常，但会影响效率。罗规对此有专门的“干预机制”：主持人要在多个环节说：“动议如果通过的话将会怎样，动议如果被否决的话则会怎样”，辩论阶段要经常说“现在会议讨论的议题是什么”。已经“跑题”但主持人未曾发现，任何成员都可以高呼“程序问题”，打断发言，要求回到正题。

  通过罗规演练，任何人都可以在业主大群提示：“会议现在要表决的议题是。。。。请业主围绕是否赞同或者否定该议题发言”，引导业主专注、深入讨论待决事项。

  业委会委员是业主大会执行机构成员，服务整个小区，要“中立”。如果“不中立”，或者让个别业主“感觉不中立”，会有被诬陷未充分保障其权利的风险。

  罗规规定：主持人不能对议题发表意见，不能总结别人发言，不能参与投票，要投也只能在最后、且能改变结果的情况下投。

  将“主持人中立原则”引进小区，在管理规约及业主大会议事规则中明确规定，业委会成员不发表意见，不投票，要投也只在最后能改变表决结果时投等等，都是对业主很有冲击力的新理念。可使各方力量从争取业委会变成争取更多的其他业主，有很大效果预防业委会行为不端。同时，也将业委会从矛盾的焦点（俗称“磨芯”）中解脱出来。

  小区矛盾主要还是业主与物业公司之间的矛盾，这种矛盾产生的争议按照《民法典》处理就可以。还有一种是代表物业公司出面的业主与业委会之间，或，代表物业公司的业委会与业主之间，或，纯粹业主与业委会之间的争议。业主指控业委会办事不合规，履职不到位，投诉到街道办，街道办可能认可业委会做法，也可能不认可要求其整改。认可与不认可，都是一种“裁决”。若不“裁决”，业主就投诉，称其不作为。而街道办主动作为，又被控告乱作为。真是左右为难，进退失据。

  街道办做得好一点的，是给业主与业委会搭建平台沟通。但同样的事情被反复“纠缠”，终无定论，让人身心疲惫，苦不堪言。

  必须明确的是，法律赋予的行政撤销权仅限于违反法律规定，未违反法律规定的小区争议，属小区内部纠纷，一定要按照会议规则处理。

  罗规规定，任何不接受主持人裁定的成员均可“申诉”，如有“附议”，交由会议裁决。会议裁决是最终裁决，这就解决了反复纠缠、终无定论的难题。

  所以，对业委会关于“程序问题”的裁定，任何不接受的业主都可向业委会“申诉”。“申诉”有20%业主“附议”的，召开业主大会投票表决，“申诉”无20%业主“附议”，则忽略。业委会开未召开，则由街道办召集召开业主大会表决。

  小区的现场会议有：业主委员会例会，换届筹备组会议，业主与业委会的沟通会，业委会与物业公司的协商会等等。

  常见问题有：无例会也未指定下一次会议时间，再次开会遥遥无期；不会动议，会议无议题，处理问题的会议开成碰头会；会议无议程，会议拖堂、议而不决；无会议纪律，“插话”、“打断”等违反相关规定的行为制止不及时；不按规则事先告知开会议题；会议不提前通知、搞突然袭击等等。

  这些问题，罗规都有详细规定，比如发言不准跑题，不准打断，不准人身攻击，不准揣测动机，发现违规及时制止，过了时效不许翻旧账；发言限时限次；会议要有议程，会后要有会议纪要等等等等等。

  业主在开会思维、开会习惯、开会方法等方面的问题或不足，最终的原因在于未经过专门训练和系统学习，处理方法就是学习罗规，多进行“罗规演练”，从技能方面装备自己，才能实现高效开会。

  取消物业，由业主自己负责安保、卫生和秩序维护。也是不错的选择，法律也规定了小区可以自管，长沙谭俊就是推动小区自管的典范，非常不错！

  #什么情况下拒交物业费是合理的?#一审（2023）辽0213民初1162号。二审（2023）辽0213民终3779号，业主败诉，1，大连万科物业，万，城五期，不设封闭绿化庭院，24小时保安等等，前期合同严重违约，违反《民法典》第509，577，584之规定。2.一审，二审时，庭审中提交最高法icon司法解释:物业服务存在瑕疵，需赔偿相应的损失icon。庭审笔录有记载，判决书故意不采纳，不记载。3，合同严重违约，发律师函，骚扰，强制执行icon等等，有关部门给惯的。4，一个5000多，物业案子，中院民三庭庭长霍宏当审判长，借用一句话，“你懂的